不動産取引における「クーリングオフ制度」は、宅地建物取引業法第37条の2に定められている消費者を保護するための重要な制度です。この制度の目的は、不動産取引において消費者が冷静な判断を行えるよう、一定の条件下で契約を解除できる権利を与えることです。通常、不動産取引は非常に高額であるため、契約に至る過程で冷静な判断が難しい場合があります。そのため、この制度により契約から一定期間内に撤回することが認められています。不動産におけるクーリングオフは、消費者保護の観点から重要な役割を果たしており、特に不動産業者による勧誘が強引であった場合などに利用されます。
クーリングオフが適用されるケースと条件
立場による制約：
当該物件の売主が宅建業者で、かつ、買主が宅建業者以外である場合に限定されます。分かりやすいように、事例を挙げます。
クーリングオフ可能な場合
売主：宅建業者、買主：宅建業者以外
売主とは、物件の現所有者を言います。（厳密には、もう少し詳細に定義する必要がありますが、ややこしくなるので割愛します。）つまり、宅建業者が所有している物件を宅建業者ではない人が購入する場合、クーリングオフが可能です。逆に言えば、これ以外のパータンでは、クーリングオフができない、ということです。
クーリングオフ不可能な場合
「売主：宅建業者、買主：宅建業者以外」という組み合わせ以外がクーリングオフ不可能という事になります。つまり３パターンです。
売主：宅建業者以外、買主：宅建業者以外
あまり意識していないかもしれませんが、売主が宅建業者以外の物件って、実は、世の中にたくさん出ています。不動産屋さんが扱っている物件は、自社所有物件の場合もありますが、売却を希望している人から売却を依頼されている物件も多数あります。後者の場合、売主は、宅建業者ではありません。つまり、クーリングオフ対象外です。
売主：宅建業者以外、買主：宅建業者
売主：宅建業者、買主：宅建業者
こちらの事例は、プロが買い取る場合、および、プロ同士の商取引です。消費者を保護するための制度は、消費者を保護するための制度です。従って、宅建業者は保護対象外です。
場所に関する制約：
「売主の事務所等」で行った売買契約は、クーリングオフできません。細かく言うと分かりにくいので、代表的なものを挙げます。
- 売主の事務所、案内所、モデルルーム
- 契約に関わる媒介業者（または、代理業者）の事務所、案内所、モデルルーム
- 買主から打診した買主の自宅・勤務先
これらの場所（あるいは条件）に共通するのは、買主の意志で契約締結しようとしている点です。買主が業者の事務所に自らの意思で出向いたり、業者を自宅に呼び寄せるのは、買主側に契約締結する意志がある、と看做しているのです。それ故、クーリングオフの保護に値しない、という解釈に至ります。
分かりやすい反対事例として、売主から打診した買主の自宅・勤務先を挙げます。この場合、極端に言えば、買主は売主から押しかけられて無理やり契約締結に至っている可能性があります。つまり、自分の意志に反した契約締結の可能性がある、という事です。
クーリングオフを利用する際の注意点
クーリングオフを行使する場合、8日以内に書面で契約解除の通知を行う必要があります。契約後８日間とは、翌週の同じ曜日の意味です。今週月曜日が起算点であれば翌週月曜日が期日となります。電話や口頭での申し出では正式な手続きとはならないため、書面での通知を確実に行うことが大切です。また、解除の通知を送る際には、配達証明付き郵便など、確実に相手に届いたことを証明できる方法を使用することが推奨されます。悪徳業者に対抗するためにも、適切な手続きを取ることが大切です。
引渡しを受けるとクーリングオフできない
不動産取引において、契約から決済までの期間は取引毎に異なります。実は、宅地や建物の売買契約で目的物が既に引き渡された場合は、契約後８日以内であってもクーリングオフが適用されません。ただ、実務上、８日以内に決済を行い目的物の引渡しをする事例は、殆どありません。
契約に臨む前に自分を見つめなおしましょう
一般的に不動産売買契約締結は、宅建業者の事務所で行われます。クーリングオフが適用される取引/適用されない取引に関わらず、売買契約に臨む前に、本当にこの取引に納得しているのかを再度、自分自身に問うてください。冷静な判断の下、一点の曇りもなく納得できていることを確認したうえで、契約に臨みましょう。
契約後の解除は、クーリングオフ適用の有無に関わらず、面倒な手続きややり取りが発生します。「迷ったら契約しない」が鉄則です。
